【賃貸物件】初期費用を安く 4つのポイント!?(仲介手数料の秘密)業界経験25年以上が解説

生活

ズバリ!!管理業者(施工会社)のHPにアクセスすべし

お部屋探しの初期費用をやすくするには

まず最初に、賃貸窓口不動産業者の違いについて解説します。

賃貸業界25年以上の在籍していた、経験上からポイントを解説します。

はっきり言いますと

仲介業者=文字通り仲介のみ、契約完了した後は管理会社へ対応移管。クレーム対応も

     窓口となるだけなので、本気で対応してもらえないことが多いです。

     仲介業者は次々と契約していくことが仕事だからです。

管理会社=物件の管理をしている会社。したがって仲介手数料以外の費用の決定権があります。

管理会社の利点は以下の通りです。

・ 物件ごとの事情に精通しており、入居者属性も把握

    (神経質な人がいる、貴族にルーズな人、騒音を出す人etcなど)

    ただし、個人情報保護の観点から〇号室の方はこんな人で・・

    ということは絶対教えてはくれません。

    聞き方としては、「これまで入居者からクレームを出された人はいますか」

    と管理会社に問い合わせれば個人を特定しない形で教えてくれるはずです。

・ 物件の所有者とコンタクトを取っている。

・ 不具合の対応をする実行部隊。

以上のように役割がはっきりしています。

メジャーな仲介業者は以下の通り

仲介業者: ミニミニ

      アパマン                                             (フランチャイズのため基本的に地場不動産業者であり、多くは独自に管理物件あり)

      エイブル

      キンキホームなど

上記は全国ネットのフランチャイズも展開している仲介業者ですが、それぞれの店舗で独自の

管理物件を持っている場合もありますが、物件クォリティー、グレード感、管理体制は

下記メーカー系物件の方が各段にいいです。

メーカ系管理会社は以下の通り

管理会社(メーカー系)

      大東建託リーシング(いい部屋ネット)

      ダイワリビング(D-ROOM)

      シャーメゾン  (シャーメゾン賃貸)

上記のうち、シャーメゾンについては、各地域の幹事業者(地域の一般業者から選定)

へ任せる体制ですが、管理基準がありそれなりのクォリティーを維持しています。

最近は上記管理会社も直営の店舗を作り、仲介手数料を取り、収益を上げようとする

傾向があります。しかし、各種費用の減額の権限を持っているので仲介業者よりは

交渉しやすくなっています。

契約時に必要な費用

契約時に必要となる費用はどんなものでしょうか。

契約時に必要な費用は一般的に以下のとおりです。

1.仲介手数料・・家賃の1ケ月分

2.礼金・・・・家賃の一か月分程度(エリアにより異なる)

3.敷金(保証金)・(家賃の1ケ月から多いところでは10か月分)

4.前家賃・・・入居日以降の日割りと翌月分

(その他保証委託料など)

上記の費用が一般的に必要になります。

加えて

火災保険料・・1万円(1年ごと掛け捨て)

       借家人賠償保険ともいわれ、借り物ですので自分が原因で

       失火や水漏れなど発生させた場合保険がききますので必須です。

       また併せて地震保険を加えた家財保険も忘れずに。

       地震で自分の家財に被害が出た場合に保険がおります。

      入居者の家財は貸主は保証しません。

本当に必要な費用はここまでですが、仲介業者などは、売上をあげるために

さらに追加をしてきます。

【室内消臭、除菌はやったほうがいいですよ、消火剤も常備したほうがいいですよ。】など

これらをいわれるまま、追加しますと、かるく2万円は費用が増加します。

追加は絶対しなくて大丈夫です。どうしても気になる場合は入居後ホームセンターで購入して

自分でできるものです。

費用軽減は契約時では遅いので、申し込み時に決着つける!!ことが大事です。

これらの費用は減らせないのでしょうか。まだまだ工夫する余地があります。

ここからが肝ですので次にみていきましょう。

仲介手数料は1ケ月まるまる負担しなくてはいけない?費用を安くする4つのポイント

通常は「仲介手数料は家賃の1ケ月分

と消費税です」といわれるけど。

一般的に仲介手数料は借主が契約時に負担することが通例ですが、実は

仲介業者は借主、貸主どちらからもらってもいいのです。借主から払ってもらうという

決まりはありません。現在のところなぜか借主が100%負担することがほとんどです。

法律では、最大1ケ月分までとなっているだけです。つまり、仲介業者は貸主から1ケ月でも

借主から1ケ月でも、貸主、借主それぞれから0.5か月あわせて1ケ月でも問題ないのです。

これが軽減ポイント

仲介手数料・・申し込み時に「契約したいけど、仲介手数料を半分にしてもらえませんか」

       といいましょう。

ミニミニやエイブルなどでは最初から0.5か月ということころもあります。その場合は礼金や

前家賃などの交渉に移りましょう。なぜなら、仲介業者は仲介手数料が最大の収益だからです。

軽減ポイント2

礼金・・礼金は仲介業者の収入にはなりません。

    ほとんどの場合管理会社か貸主にそのまま渡されます。

    つまり、仲介業者は礼金を減額しても痛くもかゆくもなく、

    契約がとれるなら減額して契約を取りたがります。仲介業者へは交渉しやすい項目です。

    ただし、減額権限は管理会社(あるいは家主)にありますので、業者は要望を伝える

    だけとなります。管理会社も業者との取引がある以上ある程度交渉には乗ってくれます。

軽減ポイント3

前家賃・・せめて日割り分の免除を申し出ましょう。フロントフリーレントといいます。

     この制度は入居日から一定の日数(大体15日とか30日、場合によっては2か月など)

     の家賃を免除してもらえる制度です。

     ただし、契約時は1か月分の家賃を事前に支払うことにはなりますが、

     入居後の初回の家賃支払い日が2か月後などにでき、

     引っ越し当初なにかと支出が多い時期に家賃負担がなくなるのは

     大きなメリットです。ただし、ペナルティが規定されており

     例えば6か月以内で退去した場合は減額した分退去時に負担する

     という契約となる場合がありますので、入居期間に注意してください。

     以上3点交渉できれば、仲介手数料0.5か月、礼金0、前家賃1か月免除で

     合計家賃2.5か月程度の費用を軽減することができます。

     さらにダメ押ししましょう。

軽減ポイント4

敷金(保証金)・・・預り金ではありますが、契約時に必要な費用にかわりなく、結構

          負担になるものです。現在間取りによって1か月から3か月が

          相場となりますが、都心部や関西圏では10か月という場合もあります。

          この場合も自分の信用度が高い(公務員、大企業など)と思う場合

          減額交渉も可能です。この費用は入居後万一家賃滞納や、いわば

          夜逃げ状態となってしまった場合、原状回復をするための費用なので

          信用度の高い入居者と不動産業者が判断した場合は減額交渉可能となる

          場合がります。なお、信用度の判断は不動産業者側それぞれの主観であり

          基準が決まっているわけではありませんので、ご注意ください。

          ごり押ししたりしますと、かえって信用度を落としますので

          相談という形で交渉するようにしましょう。

         

無駄な費用は一切不要と心得ること。

このような交渉の決定権は管理会社が持っていますので、仲介業者は管理会社に問い合わせて

聞くことしかできません。仲介業者は管理会社からの指示、回答をそのままお貴方に伝える

だけとなります。仲介業者は仲介手数料に関してのみ決定権があります。

上記ポイントの中で

礼金

フロントフリーレント(前家賃免除)

敷金

上記3点の決定圏(フロントフリーレント=前家賃)は物件の管理会社が持っています。

したがって、物件が決まったら、管理会社のHPをみて物件募集の窓口があるか確認、

直接問い合わせてみるのも結果を早くわかる方法ですし、直談判もできる場合もあります。

以上から物件を契約する場合は、管理会社HPへアクセスし契約ができるか、文字通りの

管理業務のみなのかを確認して、契約業務ができる会社の場合はその管理会社で契約、

交渉してみましょう。

敷金、礼金0のお部屋探しはこちら↓

次に契約から入居日(引っ越し日)までにやっておいた方がいいことを解説します。

契約から入居日までにやるべきこと

入居予定日前日までには再度室内確認すること

   理由は内見時の確認事項が対応されているかの確認のため・・・

   初回内見時に不具合箇所があった場合、きちんと直されているか、

   網戸のほつれとか、窓のガタ、建付け不具合など、

   業者と約束した設備がついているか、・・

   よくあるのが、「今回契約していただいたら、2台目でエアコンを寝室に設置します」

   とか、「温水洗浄便座を新調しておきます」とか営業トークで言われる場合があります。

   そのことがきちんと処理されているか確認したほうがいいです。

   いざ引っ越しをしようとしたとき、処理がされていなくても、

   とりあえず入居はしなくてはならなくなり、入居後にバタバタと対応されてしまう場合

   もあります。

   引っ越し前であればいろいろ対応を業者に要求できますので。

  

インフラ(水道、電気、ガス)の開通確認及び転居届

   水道:地域によっては、事前に書面で届け出が必要となる場合もあり、事前に不動産会社に

      確認しておいてください。

   電気:電気については、ほとんど電話一本ですみますので、難しくはありません。

      部屋によっては、ブレーカをおとしているところもありますので、内見時に

      電気がつくか確認しておくようにしてください。

   ガス:ガスについては、プロパンガス、都市ガス問わず、必ずガス業者の開栓立ち合いが

      必要になりますので、引っ越しが決まったら新しい部屋のガス開栓立ち合いを一番に

      依頼しておくことをおススメします。ガス業者によっては土日は休みというところも

      珍しくないからです。

駐車場の状況

    駐車場の場所の確認、実際止める車がきちんと収まるかの再確認。内見時は

    ほかの入居者が不在で、結構広々とした駐車場に見える場合があります。

    実際すべての入居者の車が駐車場に止まっていると思ったより狭かったり

    止めにくかったりします。また、無断駐車がされていることもありますので

    引っ越し当日に混乱しないようにしましょう。

    無断駐車がある場合は、大概ほかの入居者の場合が多く、空室なのでばれないと

    考えて駐車をする不届きものもいるのが現実ですので、事前にそのようなことが

    ないかご自分で確認して、支障がある場合は入居日までに対応してもらいましょう。

    このように、実際の入居日(引越し日)までに確認することは結構あり不具合の際

    の対応は管理会社となりますので、直接やり取りできる窓口での契約が望ましい

    ものとなります。

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まとめ

賃貸物件を契約するときの費用軽減ポイントについて解説してきました。

仲介業者によっては、当初から敷金0、礼金0としているところもありますので、

費用軽減を図りやすいですよね。

費用軽減交渉を有利に進めるためには、早めの行動が大事です。実際引っ越そうと

考えている3か月前から行動を始めましょう。

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初めて猫を飼う方はこちらの参考にしてみてください。

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